Kira Hukukunda İhtilaflar Kiracı ve Ev Sahibi Arasındaki En Yaygın Sorunlar
Kira Hukukunda İhtilaflar: Kiracı ve Ev Sahibi Arasındaki En Yaygın Sorunlar
Kira sözleşmeleri, kiracılar ve ev sahipleri arasında bazen hukuki ihtilaflara yol açabilen karmaşık düzenlemelerdir. Türkiye'deki kira hukuku, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve 4857 sayılı İş Kanunu gibi yasalarla düzenlenmiş olsa da, uygulamada sıklıkla çıkan sorunlar çeşitli hukuki anlaşmazlıklara neden olabilir. Bu yazımızda, kira hukuku ihtilafları, en yaygın kiracı ve ev sahibi arasındaki sorunları ve bu sorunların çözümü için başvurulacak yasal yolları inceleyeceğiz.
1. Kira Bedelinin Ödenmemesi
Sorun:
Kiracının, kira bedelini zamanında ödememesi, hem kiracı hem de ev sahibi için en yaygın ihtilafların başında gelir. Bu durum, özellikle ekonomik sıkıntı çeken kiracılar için sıkça karşılaşılan bir problemdir.
Hukuki Çözüm:
Türk Borçlar Kanunu'nun 323. maddesi gereğince, kira bedelinin ödenmemesi durumunda, kiracının ev sahibi tarafından ihtar edilmesi gerekmektedir. Ev sahibi, kiracıyı ödeme yapması için yazılı olarak uyarabilir ve 30 gün içinde ödeme yapılmazsa, kiracıya karşı tahliye davası açabilir. Ancak, ev sahibinin kira bedelini artırma veya sözleşmeyi feshetme hakkı, sözleşmeye bağlı olarak değişkenlik gösterebilir.
Madde 323 - Kiracının Borçlarını Ödememesi:
“Kiracı, kira bedelini ödemediği takdirde, kiralayan, 30 günlük bir süre vermek suretiyle ödeme yapmasını talep edebilir. Süre sonunda ödeme yapılmazsa, kiralayan sözleşmeyi feshedebilir.”
2. Kira Artışı Sorunları
Sorun:
Kira artışı, kiracı ve ev sahibi arasındaki en büyük ihtilaflardan biridir. Ev sahipleri, kiralarının piyasa koşullarına göre arttırılmasını isterken, kiracılar artış oranının aşırı olduğunu düşünebilir.
Hukuki Çözüm:
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira artışının sınırlarını belirler. Türkiye’de her yıl yapılan kira artışları, TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranı ile sınırlıdır. Ev sahipleri, artışları ancak TÜFE oranı kadar yapabilir. Ancak, kira artışının yapılabilmesi için sözleşmede artış şartlarının belirtilmesi gerekmektedir.
Madde 344 - Kira Artışı:
“Kiracının, sözleşmede aksi belirtilmedikçe, her yıl, en fazla bir önceki yılın TÜFE oranı kadar artış yapılabilir.”
Uygulama:
Eğer bir kiracı, sözleşme hükümlerine uygun olmayan bir artışa karşı çıkarsa, artışın haksız olduğunu iddia ederek dava açabilir.
3. Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi
Sorun:
Kira sözleşmesinin sona ermesi, kiracının ve ev sahibinin karşılaştığı yaygın ihtilaflardan biridir. Kiracının sözleşme süresi sonunda evden çıkmaması, ev sahibini zor durumda bırakabilir. Ayrıca, ev sahibi de kira sözleşmesini feshetmek için haklı bir gerekçe gösteremediğinde kiracıyı zorla çıkartmak isteyebilir.
Hukuki Çözüm:
Türk Borçlar Kanunu'nun 348. maddesi, kira sözleşmesinin feshiyle ilgili kuralları belirler. Ev sahibi, kiracıyı yalnızca haklı bir neden ile evden çıkarabilir. Bunun yanı sıra, kira sözleşmesinin yenilenmemesi, ev sahibi tarafından en az 6 ay öncesinden kiracıya bildirilmelidir.
Madde 348 - Kira Sözleşmesinin Feshi:
“Kiracı, sözleşme süresi sonunda taşınmazı boşaltmak zorundadır. Kiralayan, kiracıyı çıkartabilmek için, ancak geçerli bir sebep ortaya koyarsa haklı fesihte bulunabilir.”
Uygulama:
Ev sahibi, kiracıyı evden çıkartmak istiyorsa, geçerli sebepler göstermelidir (örneğin, taşınmazı kendi kullanımına almak). Aksi halde, kiracı haksız yere çıkarıldığında tazminat talep edebilir.
4. Taşınmazın Durumu ve Bakımı
Sorun:
Kiracının, kiraladığı taşınmazı gerektiği gibi kullanmaması ya da taşınmazda zarar meydana getirmesi, en yaygın diğer kira ihtilaflarındandır. Ev sahipleri, kiracılarının taşınmazı gerektiği gibi korumadığını ve bakım yapmadığını iddia edebilir.
Hukuki Çözüm:
Türk Borçlar Kanunu'nun 314. maddesi, kiracının taşınmazı kullanma ve bakım yükümlülüklerini düzenler. Kiracı, kiralanan taşınmazı iyi niyetle kullanmak ve bakımını sağlamak zorundadır. Ev sahibi ise, taşınmazın bakımını yapma yükümlülüğünü yerine getirmelidir.
Madde 314 - Kiracının Yükümlülükleri:
“Kiracı, kiralanan taşınmazı, amacı dışında kullanamaz ve taşınmazda yapılması gereken bakımı yerine getirmelidir.”
Uygulama:
Kiracının taşınmazda sebep olduğu zararın tazmini için ev sahibi, kiracıyı sorumlu tutarak dava açabilir. Ancak, kiracı tarafından yapılacak düzenlemeler ve bakım masrafları konusunda ev sahibinin yükümlülükleri de vardır.
5. Kiracının Taşınmazı İade Etmemesi
Sorun:
Kiracının, kira süresi bitmesine rağmen taşınmazı teslim etmemesi de sık karşılaşılan bir diğer sorundur. Kiracının, taşınmazı iade etmemesi durumunda, ev sahipleri hukuki yollarla tahliye talebinde bulunabilirler.
Hukuki Çözüm:
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi gereği, kiracı, sözleşme süresi sonunda taşınmazı geri teslim etmek zorundadır. Bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda, ev sahibi icra takibi başlatabilir.
Madde 350 - Kiracının Taşınmazı İade Yükümlülüğü:
“Kiracı, sözleşme sona erdiğinde kiralanan taşınmazı, kiralayana geri vermek zorundadır.”
6. Arabuluculuk Şartı
Sorun:
Kira ihtilaflarında, uzun ve masraflı yargı süreçlerinden kaçınmak için arabuluculuk, önemli bir çözüm yolu olarak öne çıkmaktadır. Arabuluculuk, taraflar arasında anlaşmazlıkların çözülmesi için yargı dışı bir yöntemdir.
Hukuki Çözüm:
6763 sayılı Kanun ile arabuluculuk müessesesi, kira uyuşmazlıklarında da zorunlu hale gelmiştir. Kira ilişkilerinde yaşanan ihtilaflar, tarafların arabuluculuk yolu ile çözülmeye çalışılmadan doğrudan dava açılması mümkün değildir. Taraflar, arabuluculuk süreci ile anlaşmazlıklarını çözemediklerinde, yargı yoluna başvurabilirler.
6763 sayılı Kanun, Madde 1 - Arabuluculuk Zorunluluğu:
“Taraflar, ticari ve kira ilişkilerinden doğan ihtilaflarda önce arabuluculuk yoluna gitmek zorundadır. Arabuluculuk süreci, tarafların kendi rızaları ile başlar ve sonuçlanır.”
Uygulama:
Kira hukuku ihtilaflarında, arabuluculuk hizmeti almak, hem zamandan hem de maliyetten tasarruf sağlar. Taraflar arabuluculuk süreci sonunda anlaşamadıkları takdirde, mahkemeye başvurabilirler.
Sonuç
Kira hukuku, kiracı ve ev sahibi arasında sıkça yaşanan ihtilafların temelini oluşturan önemli bir alandır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, kiracı ve ev sahiplerinin haklarını ve sorumluluklarını belirleyen başlıca yasadır. Ancak, uygulamada karşılaşılan pek çok sorunun çözülmesi için doğru hukuki adımların atılması gerekmektedir. Her iki taraf da hukuki süreçler hakkında bilgi sahibi olmalı ve gerektiğinde uzman bir avukattan destek almalıdır.
Arabuluculuk gibi alternatif çözüm yöntemleri, kira ihtilaflarını çözmede önemli bir rol oynamaktadır ve yargı sürecine başvurmadan önce arabuluculuk yoluna gitmek faydalı olabilir.
???? Bizimle iletişime geçerek kira hukuku ihtilaflarında profesyonel destek alabilirsiniz.
