İcra Takibi Yoluyla Tahliye Davası: Hukuki Dayanaklar, Şartlar ve Süreç

Kiracılık ilişkilerinde taraflar arasında en sık yaşanan sorunlardan biri, kira bedelinin zamanında ödenmemesi veya kira sözleşmesinin diğer şartlarının ihlali sonucu tahliye talebidir. Türkiye’de bu sorunların çözümü için en etkili yollardan biri, icra takibi yoluyla tahliye davasıdır. Bu yöntem, tahliye talebini hızlı ve etkin biçimde gerçekleştirmek için İcra ve İflas Kanunu hükümlerine dayanır.

Bu yazıda; icra takibiyle tahliye davasının hukuki dayanaklarını, koşullarını, sürecini ve dikkat edilmesi gereken noktaları ayrıntılı şekilde inceleyeceğiz.

1. İcra Takibi Yoluyla Tahliye Nedir?

İcra takibi yoluyla tahliye, ev sahibinin, kiracının kira borcunu ödememesi durumunda, klasik dava yoluna gitmeden doğrudan İcra ve İflas Kanunu’nun 58. ve 59. maddeleri uyarınca, icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye talebinde bulunmasıdır.

Bu yöntem, kira alacağının tahsili ile birlikte tahliye talebinin hızlı ve etkili şekilde sonuçlandırılmasına imkan sağlar.

2. Hukuki Dayanaklar

2.1. İcra ve İflas Kanunu (İİK) Madde 58

“Kiracının, kira bedelini ve diğer yükümlülüklerini süresi içinde yerine getirmemesi halinde, kiraya veren, kiracıyı icra takibine konu edebilir. Kiracı ödeme yapmazsa, tahliye talep edilebilir.”

Bu maddeye dayanarak, ev sahibi kiracıya karşı kira borcunun tahsili için ödeme emri çıkarır. Ödeme yapılmazsa tahliye talebi gündeme gelir.

2.2. İcra ve İflas Kanunu Madde 59

“Kiracı, ödeme emrine itiraz ederse, bu itiraz tahliye davasının açılması için gerekçe olur.”

Yani kiracı itiraz ettiğinde, takip mahkemeye intikal eder ve mahkeme tahliye kararını verir.

2.3. Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 350 ve Devamı

Kiracı kira bedelini süresi içinde ödemez veya sözleşme hükümlerine aykırı davranırsa, kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir ve tahliye talep edebilir.

3. İcra Takibi Yoluyla Tahliye Süreci

3.1. Ödeme Emrinin Gönderilmesi

Ev sahibi, kiracıya karşı İcra Müdürlüklerine başvurarak ödeme emri çıkarılmasını talep eder. Bu ödeme emrinde, kiracının borcunu 7 gün içinde ödemesi istenir.

3.2. Kiracının Cevabı

• Ödeme yaparsa: Takip sona erer, tahliye talebi gerçekleşmez.

• İtiraz ederse: İtiraz üzerine tahliye davası açılır.

• Ödeme yapmaz ve itiraz etmezse: Tahliye talebi doğrudan icra müdürlüğü aracılığıyla yapılır.

3.3. Tahliye Kararının Uygulanması

Mahkeme kararı veya itiraz edilmeyen takip sonucunda icra müdürlüğü tahliye işlemini gerçekleştirir. Kiracı evden zorla çıkarılabilir.

4. Tahliye Sebepleri

İcra takibi yoluyla tahliye talep edilebilecek başlıca sebepler:

• Kira bedelinin süresinde ödenmemesi (en yaygın sebep)

• Kira sözleşmesi şartlarına aykırı davranışlar (örneğin, kiralananın izinsiz başkasına devri)

• Kiralananın zarar görmesi ya da kötüye kullanılması

• Sözleşmenin süresinin dolması ve tahliye talebi (bazı özel durumlarda)

5. Tahliye Talebi İçin Gerekli Koşullar

• Kiracıya karşı kesinleşmiş bir kira alacağı olması (ödeme emri veya mahkeme kararı)

• Kiracıya yazılı olarak ödeme emri tebliğ edilmiş olması

• Kiracının ödeme süresi içinde borcunu ödememesi

• Kiracının itiraz etmemesi veya itiraz halinde mahkeme kararı ile tahliye kararı alınması

6. İtiraz Durumunda Mahkeme Süreci

Kiracı ödeme emrine itiraz ettiğinde, tahliye talebi için dava açılır. Mahkeme süreci, borcun varlığı, sözleşme hükümleri ve deliller çerçevesinde değerlendirilir. Bu aşamada avukat desteği kritik önem taşır.

7. Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Tahliye talebi sadece kira borcuna dayalı olabilir; diğer sebepler için dava yoluna başvurulmalıdır.

• Kira sözleşmesinin yazılı olması, takip sürecini kolaylaştırır ancak zorunlu değildir.

• Kiracı tahliye kararına itiraz edebilir, bu durumda sürecin uzayabileceği unutulmamalıdır.

• Kanunda belirtilen sürelere dikkat edilmezse hak kaybı yaşanabilir.

8. Sonuç: Hukuki Destek Almanın Önemi

İcra takibi yoluyla tahliye işlemleri teknik ve hukuki bilgi gerektirir. Yanlış veya eksik işlemler, ev sahibinin haklarını zayıflatabilir. Bu nedenle, icra takibiyle tahliye sürecinde deneyimli bir avukattan hukuki destek alınması tavsiye edilir.